양도소득세 비과세요건 정리

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2020. 12. 17. 00:00

양도소득세 비과세요건 정리

부동산 가격이 최근에 빠르게 증가하면서 정부에서 부동산을 규제하는 여러 정책들을 내놓고 있습니다. 그 중 하나가 부동산과 뗄래야 뗄 수 없는 세금입니다. 부동산과 관련된 세금 중 중요한 것 중 하나가 바로 양도소득세입니다. 특히나 최근엔 1가구 2주택자들에게는 세금을 높이고, 1주택자들에게는 세금을 낮춰주는 방식으로 부동산의 투기를 막는 방식을 많이 취하고 있습니다. 양도소득세 역시 비과세요건을 만족한다면 부담을 줄여주기도 합니다. 이번 포스팅에서는 양도소득세와 양도소득세 비과세요건들에 대해 살펴보겠습니다.

양도소득세란?

양도소득세(양도세)는 다양한 종류의 자산을 보유하고 있다가 양도하면서 생기는 자본이익에 대해서 부과하는 세금을 의미합니다. 최근 부동산 가격이 많이 상승한 것처럼 8억 원에 구매한 부동산이 1년 뒤에 12억 원이 된 경우 이를 팔아 4억 원의 양도차익을 거뒀을 때 이에 대한 물리는 세금입니다.

1주택자들에 대해서는 양도소득세 과세를 하지 않는다고 알고 계시는 분들도 많은데 꼭 그렇지는 않습니다. 원칙적으로는 양도이득이 발생한 경우는 과세하는 것이 기본 원칙이고, 몇가지 양도소득세 비과세요건을 만족하는 경우에 용도세를 절감해주는 방식입니다.

최근 양도소득세를 거래세 개념으로 생각해서 종합부동산세와 헷갈려하시는 분들이 있습니다. 하지만 보유세에 속하는 종합부동산세는 보유할 때 발생하는 세금인데 반해 소득세에 해당하는 양도소득세는 양도이익에 대해 발생하는 세금이기 때문에 만약 8억원에 구매한 부동산을 그대로 8억원에 팔게 되면 양도소득세가 발생하지 않습니다

참고로 양도소득세 과세구간에 따른 세율은 다음과 같습니다. 참고로 조정대상지역 1세대 2주택인 경우는 기존 세율에서 10%를, 1세대 3주택인 경우는 20%를 가산합니다,

그렇다면 어떤 상황에서 세금 감면 혜택을 받을 수 있는지 양도소득세 비과세요건에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

양도소득세 비과세요건

위에서 말씀드린 양도소득세 세율은 6%~42%가 적용됩니다. 하지만 물가상승에 따른 세금에 대한 부담을 완화하기 때문에 보유기간에 따라 공제가 이루어져서 실제로는 조금줄어들게 됩니다. 여러 종류의 양도소득 중 부동산의 경우는 거래기간이 긴 경우가 많이 때문에 실제 부담하는 세금이 다른 경우보다 적습니다. 그리고 아래 양도소득세 비과세요건들에 의해 부동산의 경우 비과세나 세금감면이 조금 쉬운 편입니다.

양도소득세 비과세요건 1. 1세대 1주택자

기본적인 부동산 규제 정책의 기조는 1세대 다주택자들에 대한 과세를 많이 하겠다는 것이기 때문에 상대적으로 1세대 1주택자의 경우에는 비과세 혜택을 줍니다. 즉, 1세대가 양도일 기준으로 1주택을 보유하고 있는 경우 중 보유 기간이 2년 이상인 경우에는 직접 거주하지 않았더라도 양도소득세를 면제해주게 됩니다.

그리고 1세대 1주택의 상태에서 다른 주택을 취득해서 일시적으로 2주택이 된 경우에는 상속이나 혼인 등의 이유가 있을 수 있기 때문에 '일시적 1세대 2주택 비과세 특례'로서 첫 주택 이후 1년 이상의 시간이 지나야하며, 추가 주택 취득 시로부터 3년 이내에 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 만약 상속, 혼인, 동거봉양 등의 이유라면 5년의 기간이 주어지게 됩니다. 조정대상시작 소재 주택이라면 1년 이후 추가주택 획득이 아니라 2년 이상 보유와 동시에 거주까지 해야 비과세 혜택이 적용됩니다. (2017 8.2 부동상 대책)

동시에 매매되는 주택들이 실거래가 9억을 기준으로 이를 초과하는 고가주택이 아니어야 합니다. 만약 고가주택이라면 비과세 측면에서 불리하게 작용할 수 있으며, 9억원이 넘더라도 1세대 1주택이 명확하다면 양도소득세 비과세요건을 만족할 수도 있습니다.

양도소득세 비과세요건 2. 장기보유 특별공제

장기보유 특별공제란 부동산과 같은 자산을 3년 이상 장기간 보유한 경우에는 단기 투기 관점의 거래가 아닐 것으로 보고 일정부분 양도세를 공제해주는 제도입니다. 3년 이상부터 1년 단위로 공제율이 높아지며 3년 이상 4년 미만의 경우 6% 공제로 시작하여 1년에 2%씩 공제율이 높아져 최대 15년 이상 보유했을 경우 30%를 공제해고 있습니다.

만약 1세대 1주택자로서 비과세혜택을 받는 동시에 3년 이상 장기보유 특별공제를 받는 경우라면 고가주택이라 하더라도 더 높은 공제율이 적용됩니다.

양도소득세 비과세요건 3. 기타

그 외에도 미분양주택이나 자경농지, 혹은 특별법에서 정한 공장용지 등에서 양도세 감면혜택은 하나 둘씩 있기 마련입니다. 위 두가지 명확한 양도소득세 비과세요건들에 대해서도 다양한 케이스들에 대해 달리 적용되는 것을 보았을 때 양도소득세 비과세 및 감면혜택의 종류는 굉장히 다양합니다.

투기과열지구나 2주택 이상 보유자, 주택이 아닌 상가를 보유한 경우들은 기본적으로 혜택을 덜 받는 경우에 해당되며 이 경우가 아니라면 대부분 기본적으로 최소 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.